１　農地の相続におけるよくあるトラブル

農地法第２条において、農地は「耕作の目的に供される土地」と定義されています。
そのため、田畑等の土地は農地に含まれることになります。

亡くなった方の遺産に農地が含まれている場合、その農地も相続の対象となります。
農地が相続の対象となる場合、次のようなトラブルが発生する可能性があります。

（１）遺産分割協議がまとまらない

後述いたしますように、農地を相続するためには複雑な手続きが必要となります。
遺言書がない場合には、相続人で遺産分割協議を行う必要があります。
そして、遺産分割協議を成立させるためには、相続人全員の同意が必要となります。
ところが、複雑な手続きを誰が行うのかを合意できずに、遺産分割協議がまとまらないことがあります。

（２）農業を引き継ぐ相続人がいない

農地を相続した場合、その相続人がその農地で耕作を行うことになるでしょう。
遠隔地に相続人が住んでおり、農業経験がない相続人ばかりだと、誰も農地を相続したくないと考える場合がります。
農業を引き継ぐ意思がどの相続人にもない場合、そもそも農地を相続させる以前の問題となります。

（３）相続手続きが分からない

農地の相続手続きは、他の遺産の相続と比較して、かなり複雑なものとなります。
この点は以下でご説明するとおりですが、農地の相続を経験したことがない場合、全ての相続人がその手続きを知らない場合があると思います。
仮に特定の相続人が知っている場合であっても、その相続人から手続きを教えてもらえないこともあるでしょう。
そのため、遺産に農地が含まれていることが事前に判明している場合には、農地の取得を希望する相続人自身において、手続きを十分に理解しておく必要があります。

２　農地の相続の流れ

それでは、農地の相続はどのような流れで行わるのでしょうか。

（１）解決までの一般的な流れ

まず遺言書がある場合、その遺言書に従って農地の相続が行われることになります。
遺言書がない場合には、相続人同士で遺産分割協議を行う必要があります。
相続人全員の同意で遺産分割協議が成立した場合、その協議の結果に従って農地の相続が行われます。

遺産分割協議ができない場合には、裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。
遺産分割調停は、調停委員が間に入って、相続人全員の業を目指して話し合いを進めていきます。調停は相続人全員が同意することによって成立しますが、調停が不成立となった場合、裁判官の審判によって結論が示されることになります。

農地の相続も、流れとしては他の遺産分割手続きと異なるところはありません。
まずは協議を行い、それが難しければ調停、最終的には裁判官の審判という流れとなります。

（２）農地の評価方法

農地の相続の一般的な流れは上述したとおりですが、農地の評価額をどのように決めるべきかが問題となります。
価格を適切に評価できなければ、相続人同士で取得する財産の額に不公平が生じかねません。
また、相続税の申告を行う場合にも、農地の評価額を適切に決める必要があります。

農地は、国税庁が定めた通達により、所在する地域によって次のように評価方法が決められています。
その内容は次の表のとおりです。

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が設定した倍率を乗じた金額によって評価する方法のことです。

宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の１平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる１平方メートル当たりの造成費に相当する金額を除いた金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する方法のことです。

宅地比準方式を簡単に数式で表すと、（宅地とした場合の１平方メートル当たりの価額－１平方メートル当たりの造成費）×地積となります。

事案に応じて、農地の区分を調査し、その区分に合う評価方法を用いて、農地の評価額を決めていくことになります。

３　農地の相続に必要な手続

農地の相続が他の相続と異なる点は、農業委員会への届け出が必要な点です。
届け出を行うためには、登記事項証明書が必要となります。
そのため、遺産分割の結果に従って、相続登記を先に行う必要があります。

相続登記は、被相続人の戸籍、農地を取得する相続人の戸籍や住民票、相続人全員の印鑑証明書、農地の固定資産評価証明書、遺産分割協議書（遺言書がある場合には遺言書）等が必要となります。
これらの書類と一緒に、法務局に登記申請書を提出することで、農地の相続登記を行うことができます。

相続登記の完了後、農地法第３条の３に基づき、農業委員会への届け出を行うことになります。
この届け出は、農地の相続に特有のものとなりますので、忘れないように注意する必要があります。

なお、農地法第3条により、農地について所有権を移転するためには農業委員会の許可が必要ですが、遺産分割による所有権移転については、この許可は不要とされています。
そのため、遺産分割を成立させて、農業委員会に届け出を行うことで足りることになります。

４　農地を相続する場合の活用方法

農地を相続する場合、次のように活用していくことが考えられます。

（１）農地として活用

まず、当然のことですが農地として、相続後も活用していくことができます。
この場合、納税猶予の特例の利用を検討することになります。

納税猶予の特例を受けるためには、被相続人の要件、相続人の要件、農地に関する要件があります。

要件が細々と決められており、そのすべてを解説することはできませんが、主な内容は次のようになります。
被相続人の要件としては、被相続人が死亡日まで農業を営んでいたことが必要です。
相続人の要件としては、相続税の申告期限（被相続人の死亡日の翌日から１０か月以内）までに農業経営を開始し、引き続き農業経営を行っていることが必要です。
農地の要件としては、被相続人が農業用に使用していた農地で、相続税の申告期限までに遺産分割協議が終わっていることです。

これらの要件を満たしている場合、相続税の申告書に所定の事項を記入し、相続税の申告期限までに提出することになります。
この特例を利用する場合、詳しくは国税庁のホームページ「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」をご覧いただきながら、手続きを進めていくのが最善と思います。

（２）宅地転用

一方で、農地を相続した場合、宅地として活用することも考えられます。

宅地として転用する場合、農地法第４条に基づき、都道府県知事の許可が必要となります。
この許可を得てから宅地に転用することになります。
宅地に転用することができれば、自宅を建てる、駐車場にして貸付けを行う、といったように土地を有効利用することができます。

このような宅地で転用を希望する場合には、許可を得てから転用を進めていくことになります。

５　農地を相続しない場合の対応

次に、農地を相続しない場合の対応についてご説明いたします。

（１）相続放棄

相続放棄をすることにより、農地を相続しないことができます。
相続放棄とは、借金といったマイナスの財産を含めた全ての遺産について、相続しない扱いとなります。
そのため、農地以外の遺産も相続できないことになります。
農地だけを相続放棄する、といったことは出来ませんので、農地以外で相続したい財産がある場合には、相続放棄は適切ではありません。

（２）国庫帰属制度

一方で、国庫帰属制度を利用することが考えられます。

農地の相続を希望しない場合、こちらの制度を利用することが考えられますが、様々な条件があります。
建物がある場合には利用できないことや、１０年分の管理費相当額を負担する必要があります。
農地でもこの制度を利用できる場合がありますので、農地の取得を希望しない場合には、この制度の利用も検討することが良いでしょう。

６　農地の相続を弁護士に依頼するメリット

このように、農地の相続については、許可手続きや届け出等の他にも、税制面への対応まで、複雑な知識が必要となります。
弁護士であれば、必要事項について調査の上、アドバイスしながら進めさせていただくことができます。

また、弁護士が代理人となった場合、他の相続人との交渉は、全て弁護士が窓口となって行うことになります。
誰が農地を相続するべきなのか、相続人同士で話合いができない場合、弁護士が代わりに交渉を行っていくことになります。

仮に調停や審判といった裁判手続きまで進む場合にも、弁護士であれば、裁判所に同行してサポートするほか、必要な証拠を収集して裁判所に提出する等して、ベストな解決となるように活動することができます。

７　農地など不動産の相続は当事務所にご相談ください

当事務所の弁護士は、農地の相続について、専門的な知識と経験を有しております。
農地の相続でお困りの方は、当事務所までどうぞお気軽にご相談ください。

（弁護士・荒居憲人）

当事務所の弁護士が書いたコラムです。