相続が発生した場合、亡くなった方（被相続人）の財産を相続人の間で分ける遺産分割を行う必要があります。
その際、被相続人が不動産を持っていた場合には、その不動産をどう分けるかという問題があります。
この点、不動産の遺産分割の方法としては、現物分割、換価分割、代償分割、共有分割という４つの方法があります。
現物分割とは、不動産それ自体を分割する方法です。
例えば、被相続人が甲土地と乙土地の２つを持っていて、相続人が長男と次男の２人であった場合に、長男に甲土地を、次男に乙土地をそれぞれ分ける方法です。
この方法によると、被相続人の不動産をそのままで明確に分割ができるというメリットがあります。
しかし、不動産の価値に差がある場合には、分け方をめぐって対立したり、不公平感が生じたりして話し合いがまとまらず、遺産分割が長期化する可能性があることがデメリットとして考えられます。
換価分割とは、不動産を売却して、その代金を相続人間で分ける方法です。
例えば、遺産である土地を１０００万円で売却して、この１０００万円を相続分に従って分ける方法です。
この方法だと、現物分割のように分け方をめぐって対立が生じる可能性が低く、公平に分割が進むことが期待できるというメリットがあります。
しかし、不動産の売却に費用や時間がかかることや、不動産によっては売却が困難な場合もあることがデメリットとして考えられます。
また、不動産を保持しておきたい場合には、この方法を取ることはできません。
代償分割とは、不動産をある相続人に与える代わりに、不動産を取得した相続人が他の相続人に対して一定の金銭を支払うことで調整して、分割をする方法です。
例えば、土地を長男に取得させ、その分長男は次男に対して相当額の金銭を支払うことで調整するという方法です。
この方法によると、不動産を残しつつ、相続人間で公平に利益を調整できるというメリットがあります。
しかし、調整のためには一定の金銭を用意する必要があり、金銭を用意できない場合にはこの方法を取ることができないことがデメリットとして考えられます。
対策として、このような代償分割を見越して、生命保険を活用することが考えられます。例えば、被相続人が生前に生命保険をかける際、その保険金の受取人を長男とします。
そして、被相続人が亡くなると、長男はその保険金を受け取ることになりますが、長男がその保険金を代償分割の調整金に充てるという方法を取ることが考えられます。
生命保険金は、生命保険契約によって長男が取得するものですから、遺産分割の対象とはなりません。
そのため、代償分割の調整金として活用することができるのです。
共有分割とは、不動産について、各相続人の間で、どの割合で不動産を所有するのかを決め、その割合で不動産を共有状態にすることで、分割する方法です。
例えば、遺産である甲土地について、長男と次男の持ち分をそれぞれ半分ずつとして共有する方法が考えられます。
この方法だと、不動産はそのままの状態で、相続人間で分けることができるというメリットがあります。
しかし、この方法では、遺産分割の問題の根本的解決とはならず、遺産分割の問題を先送りしていて将来争いが生じる可能性があることがデメリットとして考えられます。
このように、不動産の遺産分割の各方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。
そして、どの方法を取るかについても、結局相続人間で話し合って進めていく必要があり、遺産分割が長期化する可能性があります。
もっとも、生命保険を活用した代償分割など、あらかじめ遺産分割対策を取っておくことで、スムーズに遺産分割を進めることもできます。
遺産の中に不動産があるときは、遺産分割や生前対策に精通した弁護士に相談されることをお勧めいたします。
（弁護士・山口龍介）
