１ マンションの相続でよくあるトラブル
戸建て住宅を相続した場合と異なり、マンションを相続した場合には、以下のような特有のトラブルが生じる傾向にあります。
（１）利用方法
戸建て住宅と異なり、マンションの場合、賃貸に出すことで賃料を得られるケースが多いです。
他方で、不動産を持っていない相続人としては、マンションに住み続けることを希望する方もいらっしゃるでしょう。
そのため、その利用方法をめぐって、誰が相続をするか揉めやすい財産と言えます。
（２）評価額
上記と同様、マンションは賃貸に出すことができる場合が多いため、評価額も自ずと高くなりやすいです。
そのため、相続財産の全容にも左右されますが、マンションの取得を希望する相続人は、預金などの金銭を相続することができず、むしろ、他の相続人に多額の代償金を支払う可能性があります。
（３）維持費
マンションを相続した場合、管理費・修繕積立金といった維持費が発生します。
また、戸建て住宅同様、固定資産税も発生しますが、固定資産税自体、戸建て住宅よりも高額になりやすいです。
そのため、これらを嫌って、他の相続人に対してマンションを押し付け合うということもあり得ます。
２ マンションの相続方法
相続人が複数人いる場合のマンションの相続方法として、以下の方法が挙げられ、それぞれ一長一短なところがあります。
（１）共有分割
マンションの所有関係を相続人間で共有状態とする方法です。
この方法を取る場合、相続人間で代償金を支払わなくてよく、維持費についても相続人間で平等に負担することが可能です。
しかし、誰が使用するのか、それとも、賃貸に出すのか、といった利用方法の取決めが難しく、根本的な解決に繋がりづらい相続方法です。
また、相続人の誰かが亡くなった場合、その相続人の子などがさらに相続することになるため、権利関係が複雑になりやすい相続方法といえます。
（２）代償分割
マンションを相続するものを一人または少数にまとめる方法です。
代償分割の場合、実際に相続した人が利用方法を決めることができます。
また、実際に相続した人が亡くなっても、その相続人の子などがさらに相続することになるため、権利関係は簡潔になります。
ただし、実際に相続した人は他の相続人に対し、代償金を支払ったり、預金などの金銭を受け取ったりすることができず、その上、維持費を負担し続けることになります。
そのため、マンションを相続した相続人は、他の相続人に比べて金銭的な満足は満たしにくい方法といえます。
（３）換価分割
マンションを売却して、その代金を相続人間で分配する方法です。
これは金銭を分ける方法なので、もっとも平等な解決方法で清算関係が簡潔になります。
また、維持費の負担も考えなくてよい方法です。
もっとも、自分でマンションに住み続けたいなど売却に反対の相続人がいる場合には、この方法を取ることは困難になります。
３ マンションの相続の流れと手続き
マンションの相続の流れについては、他の相続、特に、不動産を含む相続の場合と変わるところはありません。
（１）遺言書の有無の確認
遺言書がある場合には、基本的には、遺言書の内容にしたがって、マンションを相続することになります。
（２）相続人の確定
遺言書がない場合には、法定相続人間で遺産分割を行うことになるため、法定相続人を確定すべく、戸籍を収集することになります。
（３）相続財産の確定
被相続人がマンションを所有している場合には、通常、預貯金口座が存在するため、マンションも含め相続財産の全容を把握し、相続財産の範囲を確定する必要があります。
また、マンションの場合、その評価額をどのような計算方法で算出するのかということも決める必要があります。
（４）遺産分割
前述したマンションの相続方法を踏まえ、実際に相続財産を誰がどのように取得するかについて、相続人全員で取り決めることになります。
話し合い（遺産分割協議）がまとまらない場合には、遺産分割調停を申し立てるなど裁判所の手続きを用いることを検討していく必要があるでしょう。
（５）相続登記
共有分割または代償分割により、マンションを相続することになった場合には、誰が相続することになったのかについて法務局で相続登記をする必要があります。
（６）相続税の申告・納付
相続人間で相続が完了したら、相続税が発生する場合には、相続開始から１０か月以内に相続税を申告・納付する必要があります。
４ 相続したマンションの活用方法
相続したマンションについては、①居住する、②売却する、③賃貸する、といった活用方法が考えられます。
（１）居住する場合
居住するメリットとしては、その後の住居費がかからないことが挙げられます。
また、自身が亡くなった場合に備えた財産と考えることもできます。
その他、自身だけでなく、家族とともに居住することも可能です。
（２）売却する場合
相続してから売却するくらいであれば、そもそも換価分割をすることも考えられます。
もっとも、当初は居住を想定し、あるいは、一定程度、居住し続けていたが、維持費が支払えなくなったり、不動産価格が上昇したりするなどの事情を踏まえ、現金を得るために売却するという方法も選択肢としてあるでしょう。
（３）賃貸する場合
すでに家族と居住している不動産を所有している場合、不労所得を得る目的で賃貸をする方法も考えられます。
また、将来居住する可能性を残しておくために、売却せず維持管理する手段として選択肢となり得る活用方法と言えます。
５ マンションの相続を自分で進めるリスク
マンションの相続を進めていくにあたり、まず大きい点として、誰がマンションを相続するのかが問題になります。
例えば、相続の対象となっているマンションが家族の実家ということであれば、誰が家を継ぎたいかということが問題になることもあるでしょう。
さらに、相続人の中には、マンションに住みたいと思う相続人もいれば、換価分割により金銭で清算してしまいたいという相続人もいるでしょう。
これを避けるために、安易に共有分割にしてしまうと、前述した相続後の利用方法を巡ってトラブルになる可能性があります。
また、代償分割にしてマンションを相続したものの、代償金といったまとまった金銭の支払いに加え、定期的に発生する維持費の負担も加わるため、当初想定に反して、結局、売却してしまうという本末転倒な事態になることもあり得るでしょう（そして、それによって譲渡所得税も発生することになります）。
６ マンションの相続を弁護士に依頼するメリット
弁護士に依頼した場合、まずは、マンションを相続すべきかについて専門家の目線で精査することができます。
特に、マンションを相続した場合には、遺産分割の代償金だけでなく、今後どのような費用が発生していくのかといった金銭面について十分な検討をする機会を得られるでしょう。
また、利用方法を巡る相続人間での感情的な対立があったとしても、他の相続財産との調整なども含め、間に弁護士が入って話し合いを進めていくことで、柔軟な解決を導くことが期待できます。
そして、どのような分割方法を取るかに関わらず、その場しのぎの分割ではなく、下の世代にトラブルを引き継がせない形での解決に協力してくれるものと見込まれます。
７ 不動産相続のお悩みは弁護士にご相談ください
当事務所では、マンションの相続に限らず、相続全般について豊富な経験実績がございます。
相続人間で感情的な対立が深い場合、たとえ時間をかけたとしても話し合いが一向に進まないというケースは珍しくありません。
むしろ、未解決のまま時間だけが経った場合、一部の相続人が亡くなったり、判断能力が落ちたりするなど、遺産分割は複雑になり手続きも面倒になるおそれすらあります。
相続についてお悩みの方は、一度当事務所にご相談ください。
（弁護士・下山慧）
