はじめに

遺産分割において、遺産の中にアパートやマンションなどの収益不動産が含まれている場合には、居住用不動産の遺産分割をする場合とは異なる注意点があります。
このページでは、遺産の中にアパートやマンションなどの収益不動産が含まれている場合の遺産分割のポイントをご説明いたします。

不動産の評価

収益不動産であろうと居住用不動産であろうと、遺産分割の前提として、物件の不動産価値を算出する必要があります。
不動産価値の算出方法としては、固定資産評価額や不動産業者の査定額など様々なものが考えられます。

この点、収益不動産については、収益価格(収益利回り)を考慮して算出する方法もあるため、単なる不動産単体としての価格よりも高く評価される可能性があります。
収益不動産の取得を希望する相続人としては、不動産の評価が重要なポイントとなることもあります。

不動産に関する借入状況の把握

収益不動産にローンが組まれている場合には、その物件を取得する相続人がローンを引き継ぐ(金融機関で債務引受の手続をする)こととなるのが通常です。
そのため、ローンの残高や月々の返済額をしっかりと把握することが大切です。
そして、収入額と返済額が見合っているかどうかを慎重に検討したうえで、その物件の取得を希望するかどうかを判断するようにしましょう。

また、ローンを引き継ぐ場合には、借入額(ローンの残高)を踏まえて、他の遺産の取り分や代償金の額を検討することとなります。
このように、不動産に関する借入状況の把握は、遺産分割の前提として必須の調査項目です。

賃貸条件の把握

収益不動産を取得した場合、賃借人との契約関係を引き継ぐこととなります。
そのため、その物件の賃貸条件について把握しておく必要があります。

具体的には、賃借人が誰であるのか、賃料がいくらであるのか、賃貸期間はいつまでなのか、賃料の滞納はあるのか、敷金の返還義務があるのか、必要費・有益費の支払義務はあるのか、などの現状を把握しておく必要があります。

これらの賃貸条件を十分に把握しないままに収益不動産を取得すれば、賃借人との間で思わぬトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
また、収益不動産にローンが組まれている場合に、収入額と返済額が見合っているかどうかを検討する際にも、賃貸条件の把握は必須の情報です。

もし他の相続人が賃貸借関係を管理していたという場合には、その相続人に計算報告を求め、実態を把握する必要があります。

賃料の分配

収益不動産から得られる賃料については、その取り扱いが少し複雑です。

まず、被相続人が亡くなる前に被相続人が受領していた賃料については、被相続人の現金・預貯金の一部になるため、遺産分割の対象になります。
これに対し、被相続人が亡くなったあと、遺産分割が完了するまでの間に発生した賃料については、原則として、遺産分割の対象とはならず、各相続人が法定相続分に応じて取得するものとされています。
なお、収益不動産の遺産分割が完了したあとに発生した賃料については、当然ですが、その物件を取得した相続人が単独で取得することになります。

収益不動産から得られる賃料の分配についても、相続人間でしっかりと話し合って解決する必要があります。

弁護士にご相談ください

以上のように、遺産にアパート・マンションなどの収益不動産が含まれている場合には、遺産分割にあたって調査・検討すべき項目が多く、複雑な事案となるのが通常です。
ご自身のご判断だけで遺産分割を進めてしまうと、不利益な結果となってしまったり、相続人間で揉めてしまったりする可能性があります。
適正な遺産分割を円滑に進めるためには、まずは相続問題に詳しい弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

当事務所では、これまでに相続に関するご相談・ご依頼を多数お受けし、解決実績も豊富にございます。
収益不動産の遺産分割についてお困りの方は、お気軽に当事務所にご相談いただければと存じます。