三上相談

 

遺産の中に不動産が含まれる場合には、その不動産の評価額が争いとなることも少なくありません。不動産の評価方法としては、次のようなものがあります。

 

①公示価格を参考とするもの

公示価格とは、毎年1月1日を基準日として、国土交通省の土地鑑定委員会が公表する、全国に設定された特定の土地(標準地)の価格を言います。この公示価格は、次に述べるような相続税評価額(路線価)や固定資産税評価額等の評価基準となるものであり、一般の土地取引の指標ともなるものです。

②相続税評価額(路線価)を参考とするもの

相続税評価額(路線価)とは、相続税や贈与税の算定の基準となる土地の評価額を言います。この路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を示すものであり、路線価が定めされていない地域の土地の場合には、倍率方式により算出されています。なお、この路線価は、おおよそ公示価格の80%程度と考えられています。

③固定資産税評価額を参考とするもの

固定資産税の算出のために利用される不動産の評価額であり、市町村が個々の土地の状況を考慮して定めるものです。固定資産税評価額の評価は、3年に1度行われるため、公示価格との差が生じる可能性があり得ます。なお、この固定資産税評価額は、おおよそ公示価格の70%程度と考えられています。

④不動産業者の査定を参考とするもの

実際に、不動産業者に不動産の査定を依頼して、その査定額を参考とする場合も考えられます。

以上のように、不動産の評価方法には様々な方法があります。これは、それぞれ評価の手法や目的が異なるため、このように複数の指標があるということであり、そのうちどれか1つが正解であるというわけではありません。実際の相続の場面では、相続人全員の間で合意ができれば、どのような方法により評価しても問題がありません。

もっとも、相続人間で評価方法をめぐり争いとなった場合には、裁判所の鑑定の手続によって、不動産の評価額が判断されることもあります。

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